Возможна ли переуступка по семейной и другим видам ипотеки

Текущие правила выдачи ипотечных кредитов по льготной государственной программе, принятой правительством РФ, действуют лишь до начала июля 2024 года. Одна из немногих возможностей, которая еще сохраняется для желающих стать участником семейной либо ИТ ипотеки от Сбербанка или другой финансово-кредитной организации – покупка жилья по переуступке от дольщика. Ведь учитывая сроки действия программы, при заключении договора с застройщиком придется ориентироваться уже на новые условия.
В предлагаемом обзоре рассматривается, какие банки дают семейную или другие виды ипотек по переуступке, на что может рассчитывать новый заемщик при заключении такой сделки.

Под договором переуступки семейной или другой ипотеки понимают соглашение о передаче заемщиком, прав на приобретение жилой недвижимости другому покупателю. По нормам действующего законодательства, на основании ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ, такая сделка разрешается в период, когда ДДУ зарегистрирован, но акты приема-передачи объекта сторонами еще не подписаны.
При покупке квартиры по переуступке, условия семейной ипотеки сохраняются прежними, но в роли заемщика выступает уже другое лицо, которое включают в этом качестве в государственный реестр.

Рассматривая, подходит ли переуступка под семейную ипотеку, важно учитывать, что при такой сделке цена для нового покупателя обычно несколько ниже, чем у первичного. Также стоит понимать, что при заключении договора уступки больше рискует перекупающая сторона. Для минимизации рисков нужна тщательная проверка продавца, необходимо убедиться, что в данной ситуации не задействован материнский капитал, оценить прочие моменты. Это объясняет общее снижение цены на объект при семейной ипотеке по переуступке ДДУ.

Оценивая, возможно ли оформление семейной ипотеки по переуступке, важно представлять базовые условия этой программы кредитования. Размеры ставок в процентах составляют:

• для базовой – 5,99;
• включая страхование – 5,74.

Также в обязательном порядке, в том числе при переуступке по семейной ипотеке в 2024 году, предусмотрено начисление трехпроцентной комиссии от общего размера кредитных средств, за счет которой снижен процент на момент оформления ипотечного договора. С учетом комиссионного сбора, показатель ежедневной ставки составит 5,24 процента.

При ИТ-ипотеке стороны ограничены лимитом в 18 млн. руб. Условия выдачи по ставке:

• базовой – 4,99 %;
• с учетом страховки – 4,74 %;
• при размере первоначального взноса менее половины общей суммы – 4,24 %.

Также сохраняется необходимость уплаты комиссии на 3 %, исходя из которой итоговая дневная ставка для заемщика – 4,74 %
В том и другом случае, упомянутый трехпроцентный сбор заемщик может вернуть.

Банки постепенно ограничивают выдачу семейной ипотеки по переуступке. Законодательство предусматривает возможность проведения таких сделок с разными категориями продавцов – физическими и юридическими лицами. Это вызвано финансовыми сложностями для кредитных организаций.
Когда в очередной раз для семейной ипотеки, в том числе по переуступке, банкам сократили размер компенсации по отличию ключевой и льготной ставок, при проведении сделки с гражданами эту комиссия взыскивать не с кого. Это возможно только для субсидированных кредитов на крупные суммы при размере первичного взноса не менее половины общей стоимости объекта. Но количество таких сделок не слишком велико.
Поэтому по переуступке можно взять семейную ипотеку только у юридического лица. А при сделках с гражданами банки обычно отказывают в предоставлении кредита. При запуске государственной программы банками введено такое условие, поскольку в соглашении на субсидирование фигурируют исключительно организации, которые оплачивают счета. С ИП также данный договор заключить вряд ли удастся, поскольку предпринимателя по статусу приравнивают к физическому лицу.
Поэтому если рассматривать, можно ли по переуступке взять семейную ипотеку, то фактически это получится оформить только у организации.

При выборе вариантов переуступки по семейной ипотеке, следует понимать, какие банки предоставляют такую возможность. По оценке экспертов, более половины кредитных организаций не согласуют подобные сделки. Об этом сообщает пресс-служба ВТБ. Этот банк принял решение об участии в государственных программах ипотечного кредитования исключительно с аккредитованными застройщиками. И если оценивать, можно ли получить семейную ипотеку по переуступке у ВТБ, ответ будет однозначно отрицательным, если покупатель попытается заключить такой договор с другим гражданином. Но клиент может обратиться к аккредитованной организации для приобретения жилья в семейной ипотеке по переуступке. Главное – найти банк, который одобрит такую сделку.
Позиция Сбербанка и Альфа-банка относительно переуступки – подходит ли эта сделка под семейную ипотеку и на каких условиях – четко не озвучивалась руководством данных компаний.
Но не все так плохо. Некоторые банки допускают положительный ответ на вопрос, можно ли купить переуступку по семейной ипотеке у физических лиц. Речь идет о Дом.РФ, Абсолют и других компаниях.

Если оценивать, подходит ли семейная ипотека для сделок по переуступке, то можно отметить, что в этом участвуют инвесторы жилой недвижимости. При вложении инвестиций выгодно купить объект дешевле для последующей перепродажи перед сдачей. В этом случае увеличение стоимости достигает 60 процентов.
Покупателей в переуступке под семейную ипотеку привлекает сохранение льготных условий. Для привлечения клиентов, продавцы снижали цены до 10 %, по сравнению с застройщиками.
По мере ужесточения условий покупки с переуступкой по семейной ипотеке для участников программ льготного кредитования, инвесторы из числа физлиц будут вынуждены дополнительно снизить цены. Сложности при продаже возрастают еще и за счет увеличения количества предложений на рынке недвижимости.
При этом, по прогнозам, стоимость переуступки прав по семейной ипотеке со стороны юридических лиц вряд ли упадет, пока остаются банки, одобряющие подобные сделки.

Если сделать краткий вывод относительно целесообразности и возможности приобретения по семейной ипотеке на условиях переуступки, то это один из последних шансов стать участником государственной программы субсидирования ипотечного кредитования. Главное – найти банк, который одобрит данную сделку. Но далеко не все банки одобряют такие сделки.