Рынок первичного и вторичного жилья: разница и особенности

Когда принято решение об оформлении жилищной ипотеки, у многих людей возникает проблема выбора между квартирой в новостройке и объектом жилой недвижимости б/у. Чтобы не ошибиться, важно учитывать отличия рынков первичного и вторичного жилья, с учетом преимуществ и недостатков каждого из вариантов. Предлагаемый обзор поможет разобраться.

Сравнение первичного и вторичного рынков недвижимости – это оценка, требующая понимания точного значения указанных терминов. При покупке недвижимого объекта «вторички» чаще речь идет о жилье, принадлежащем частному собственнику или муниципальным властям, в котором уже живут.
В результате оформления такой сделки право владения переходит от прежнего к новому владельцу. Важно убедиться, что собственник, предлагающий квартиру, действительно владеет этим объектом и может его продавать. Если выяснится, что квартира муниципальная, продавать такое жилье можно только после предварительной приватизации или через ауцион. Факт проживания на соответствующей жилплощади не означает законную возможность продажи.
«Вторичка» означает, что объект уже зарегистрирован в Росреестре и введен в эксплуатацию, что частично упрощает документальное оформление сделки для покупателя, которому останется лишь перерегистрировать жилье на себя.

При выборе между предложениями первичного и вторичного рынка жилой недвижимости второй вариант выигрывает за счет следующих преимуществ:

• доступных цен – если сравнивать сопоставимые по площади объекты, стоимость квадратного метра выйдет ниже, чем в современных новостройках; к исключениям стоит отнести квартиры в зданиях, отнесенных к историческим или архитектурным достопримечательностям, в том числе расположенные в центральных районах крупных региональных или федеральных центров;
• быстрого оформления договора купли-продажи – это особенно актуально, если сделку поможет провести опытный агент; процедура обычно занимает несколько дней; дольщику, вложившемуся в строительство нового дома, приходится ожидать дольше;
• развитой инфраструктуры – поскольку здания построены достаточно давно, вряд ли возникнут проблемы с выбором школы или детского сада, учреждений здравоохранения, сферы торговли и прочих объектов для комфортной жизни; транспортная доступность также чаще всего на высоте, дворы и прилегающая территория благоустроены;
• хороших возможностей для дополнительных скидок, если успешно поторговаться с продавцом – в новостройке это не представляется возможным, поскольку застройщик предлагает жилье по фиксированным ценам.

Покупку квартиры из «вторички» можно сравнить с приобретением старого дома с приусадебным участком. Коттедж окружает сад со сформированными плодовыми деревьями, приносящими урожай. Если строить новый дом, потребуется приложить усилия и подождать несколько лет, пока будет заложена основа для будущего комфорта жильцов.

При сравнении первичного и вторичного рынка ипотечного кредитования, у «вторички» есть ряд отрицательных сторон. Сохраняется большая вероятность таких минусов:

• износ жилья б/у – в результате проживания предыдущих жильцов может ухудшиться состояние объекта; строительные конструкции при проектировании рассчитаны на определенный ресурс, который постепенно исчерпывается по мере эксплуатации; степень износа может колебаться от 10 до 30 процентов, а в некоторых случаях – существенно выше; нередко приходится проводить капитальный ремонт или реконструкцию, и дело не всегда ограничивается косметическими преобразованиями, если в старом доме требуют восстановления иди реконструкции несущие элементы;
• устаревших стандартов, регламентирующих требования к комфорту и микроклимату в жилых объектах;
• дополнительных расходов на приведение жилья в порядок;
• необходимости проверки юридической чистоты объекта.

Последний вопрос из перечисленных не представляет проблемы, если оформлять покупку с помощью квалифицированного агентства недвижимости.

Отличие жилого объекта первичного рынка от вторичного в том, что это жилье располагается в новостройке, которая еще продолжает строиться или недавно сдана в эксплуатацию. В этом случае право владения оформляют впервые – отсюда и название ПЕРВИЧКА.
Между первичным и вторичным рынком жилья разница бывает минимальной, если квартиру в недавно построенном здании продает человек, еще не успевший вселиться, но по каким-либо причинам принявший решение о продаже.

При анализе первичного и вторичного рынка недвижимости, новое жилье привлекает следующими особенностями:

• разнообразием способов оплаты – покупатель может выбирать между рассрочкой или ипотекой; кредитование от застройщика нередко предлагается на более выгодных условиях, чем при обращении непосредственно в банк;
• высоким качеством – в строительных конструкциях используют современные материалы, удовлетворяющие требованиям актуальных стандартов; износ отсутствует, а по степени теплоизоляции, надежности коммуникаций и другим условиям такой объект значительно превосходит «вторичку»;
• низкой амортизацией при эксплуатации жилья, поскольку необходимость проведения объемного ремонта возникнет нескоро;
• отсутствием юридических проблем – покупатель становится первым собственником, поэтому сделку оспаривать некому;
• выгодностью инвестиционных вложений, ведь по мере развития инфраструктуры стоимость объекта будет только увеличиваться.

Чтобы обеспечить перечисленные преимущества, не помешает тщательно проверить застройщика. При обращении в специализированную компанию, например, Ипотечный центр, этой задачей профессионально займется опытный брокер.

При выборе между предложениями первичного и вторичного рынка, важно учитывать, что покупка нового жилья сопряжена с определенными недостатками:

• если дом еще не достроен, придется подождать окончания строительства, которое может затянуться;
• регистрация права собственности потребует времени;
• с быстрой пропиской также могут возникнуть проволочки;
• первое время в квартире будет достаточно шумно, пока соседи не завершат ремонт;
• новостройки в основном возводят в районах, отдаленных от центра города.

Несмотря на перечисленные минусы, при сравнении первичного и вторичного ипотечного рынка, первый вариант перспективнее, если покупатель располагает временем. В этом случае можно вложиться в новое жилье с современной и удобной планировкой, обустроив квартиру по собственному вкусу.

Зная, чем отличаются условия первичного рынка от вторичного, можно сделать обоснованный выбор при покупке квартиры. Принятие решения зависит от предпочтений и обстоятельств конкретного покупателя, особенностей и характеристик жилого объекта. А подобрать оптимальный вариант и документально оформить сделку поможет опытный брокер Константин Кузнецов из компании «Ипотечный центр».