Почему банк может отказать в семейной ипотеке

В 2023 году по количеству выданных ипотечных кредитов государственная программа «Семейная ипотека» стала второй в стране. Однако уже 1 июля 2024 г. она, по-видимому, станет первой по объемам выдачи, так как «льготная ипотека» закончится. А семейная программа уже была продлена правительством на фоне выборов президента России.
Однако статус субсидируемой не означает, что банки, участвующие в программе, не могут отказать в выдаче. Причины для отказа в семейной ипотеке могут быть разными, рассмотрим их далее.

Несоответствие требованиям государственной программы
Все обстоятельства, почему банки не одобряют семейную ипотеку, можно разделить на те, что обусловлены рыночными причинами, и те, что относятся к условиям выдачи по конкретной программе. Семейная ипотека — это государственный проект, ориентированный на поддержку молодых семей. Чтобы получить ее, в семье должен родиться хотя бы один ребенок.

Итак, отказать в выдаче кредита по семейной ипотеке могут в следующих ситуациях:

• Когда в семье нет ребенка, родившегося после 1 января 2018 г., или несовершеннолетнего ребенка-инвалида, или двоих и более детей вне зависимости от возраста;
• Если стоимость объекта больше 12 миллионов рублей в Москве и Санкт–Петербурге, Московской и Ленинградской областях. В других регионах - больше 6 миллионов рублей;
• Если заемщик не способен выплатить первоначальный взнос банку в размере 20% от стоимости объекта;
• Если планируемый срок регулярных выплат превышает 30 лет;
• Если продавец - физическое лицо (кроме сельской местности и Дальневосточного федерального округа).

Наиболее частой причиной отказа в семейной ипотеке из перечисленных выше является отсутствие возможности внести первый взнос банку. Нужно найти на него средства - например, использовать материнский капитал.

Могут ли банки отказать в семейной ипотеке по внутренним причинам
Заемщик может повлиять не на все аспекты выдачи семейной ипотеки. Даже если он полностью соответствует условиям программы, банк может отказать. Причина может заключаться в самой логике действий программы.
Так, льготную ставку по семейной ипотеке (до 6% для всех регионов, кроме Дальнего Востока - там 5%) банкам субсидирует государство. Когда субсидии заканчиваются, банк просто перестаёт выдавать кредиты по льготным программам.

Соответствие внутренним требованиям банка
Внутренние банковские правила также могут быть причиной, почему не дают семейную ипотеку. Каждая кредитная организация, помимо соблюдения государственных правил программы, может устанавливать свои правила выдачи, обусловленные текущим рыночным положением, традиционной ориентированностью на определенную социальную группу. Например, некоторые банки принципиально не дают ипотеку людям моложе 30 лет. Могут быть и другие ограничения - по трудовому стажу, уровню дохода.
Самое простое решение в случае возникновения такой ситуации - обратиться с другой банк с более лояльными требованиями к заемщикам, или получить услуги агента.

Рыночная стоимость объекта меньше суммы долга
Процесс оформления ипотеки всегда подразумевает создание отчета о стоимости. То есть независимый эксперт оценивает реальную рыночную стоимость квартиры. Если стоимость равна или выше предполагаемой суммы долга, то ипотеку он одобрит. Он хочет получить гарантии того, что сможет реализовать залоговое имущество в случае, если заемщик окажется неплатежеспособным. Решение простое – найти жилье подешевле или же попросить застройщика о скидке.

Нет аккредитации на новостройку
По семейной ипотеке чаще всего покупают новую недвижимость, хотя и допускается приобретение вторичной (кроме Дальневосточного ФО). Банк всегда проверяет статус по объекту на предмет наличия аккредитации от застройщика по своим каналам. И если у него ее нет, то в выдаче будет отказано.
Решить вопрос нужно обращением к менеджеру, который продает квартиру. Он выйдет на застройщика и запросит необходимые документы. Часто застройщик передает их только банкам-партнерам, и место оформления семейной ипотеки придется выбрать из представленного строителями списка.

Плохая кредитная история
Одна из самых частых причин, почему банки не дают семейную ипотеку. Кредитной историей называют совокупность всех данных о займах и их погашениях за весь период активности лица. На основании этих данных составляется рейтинг, который доступен всем банкам по НБКИ (Национальное бюро кредитных историй). Если история плохая, то кредит не дадут. Выправить историю быстро не выйдет. Она улучшается по мере своевременного возврата кредитов и займов, включая микрозаймы.

Низкий уровень дохода
Ставка по семейной ипотеке льготная, спрос на кредиты у семей с небольшим доходом большой, а потому банки внимательно относятся к проверке всех данных по доходам заявителей. Проще всего получить ипотеку людям, имеющим хорошую зарплату, большой трудовой стаж и официальное место работы.
Самозанятым и предпринимателям получить кредит на недвижимость сложнее - нужна подтвержденная история операций по счету, из которой банку станет ясно, что бизнес приносит заемщику постоянный доход.

Большая долговая нагрузка
Банки неохотно идут на выдачу ипотеки тем людям, у которых уже есть открытые кредитные обязательства. В 2024 г. негласный порог составляет 40%. То есть если суммарно (вместе с ипотекой) заемщик будет отдавать на обслуживание долга меньше 40% своего дохода, то ему дадут кредит. Если доля больше 40%, то высока вероятность отказа.

Долги перед государственными институтами
Незакрытая заложенность граждан перед судебными приставами, налоговой службой и другими ведомствами может привести к отказу в выдаче семейной ипотеки. Небольшие штрафы за ПДД, скорее всего, не станут причиной отказа, но более серьезные долги (например, за длительную неуплату взносов за капитальный ремонт), - вполне.
Решение простое – как можно быстрее погасить все долги и дождаться снятия соответствующих записей в реестрах государственных ведомств.

Недостоверная информация
Банки могут требовать разную документацию и данные для подачи заявки на семейную ипотеку. Должны быть документы, подтверждающие уровень дохода, свидетельства о рождении детей, документ, подтверждающий личность и другие. Также нужно заполнить заявление, в котором указать номер телефона, место работы, контактные данные начальника.
Если банк обнаружит недостоверную информацию, то заявка обнулится. К недостоверной может быть причислена и та информация, которую менеджеры банка не смогли подтвердить.
Чтобы избежать всех нежеланных последствий, обратитесь к опытному специалисту: агент действительно способен помочь даже в сложных случаях.