Можно ли продать комнату в ипотеке?

Нередко приходится продавать квартиру не целиком, а отдельную часть жилой площади. Если же покупка осуществляется с привлечением заемных средств банка, по договору ипотечного кредитования, проведение сделки еще более усложняется. В предлагаемом обзоре рассматривается, можно ли продать комнату или долю в ипотеке, каковы условия такой продажи, предусмотренные законодательными нормами.

Стоит понимать, что комната и доля – не одно и то же. В первом случае речь идет об обособленном жилом помещении. Долей называют не определенное количество квадратных метров, а право на владение частью квартиры, обычно обозначаемое дробным выражением (одна вторая, третья и т.п.).

Рассматривая, можно ли продать комнату либо долевую часть недвижимости, купленные в ипотеку, важно учитывать предусмотренные российским законодательством условия проведения данной сделки. Особенности по разным позициям рассмотрены далее.

Приоритетность права выкупа
В первую очередь покупку нужно предложить другим совладельцам, после документально подтвержденного отказа которых можно искать прочих покупателей. В противном случае сделку могут оспорить в судебном порядке, признав недействительной.
Только если остальные собственники откажутся покупать эту комнату или долю, можно предложить недвижимость другим покупателям.

Предоставление залоговой недвижимости
Банку в залог нужно подать не только продаваемую комнату или долю, но и остальные части жилого объекта, для чего придется заручиться подписью совладельцев в ипотечном договоре. Только после этого покупателю смогут одобрить кредит; если остальные собственники не идут на подобные условия, продавец может отдать в залог другую недвижимость вместо фигурирующей в сделке купли-продажи.
Это проще рассмотреть на конкретном примере. Квартира принадлежит Феде и Вере в равных долях. Федор решил продать свою часть, а покупатель предложил вариант покупки в ипотеку. Банк принимает в залог квартиру целиком, а без подписи Веры в соглашении одобрение невозможно.

Условия оценки
При продаже комнаты в ипотеке оценивать необходимо только это помещение. Это значительно сократит для продавца размер суммы на оплату услуг экспертной организации.
А если нужно продать долю, придется искать оценщика для квартиры в целом и распределять итоговую сумму по частям, принадлежащим разным совладельцам, в соответствующем соотношении разделения имущественных прав.

Порядок страхования залога
Оформление договора ипотечного кредитования предусматривает обязательное страхование залоговой недвижимости. В данном случае страховать необходимо жилплощадь, которую передали в залог. Если это целая квартира при продаже отдельной доли – то придется оформлять страховку на данный объект. При предоставлении другой залоговой недвижимости страхование осуществляется на эту жилплощадь.

Если коротко подытожить, можно сделать вывод, что продажа комнаты или доли жилплощади при покупке по договору ипотечного кредитования сопряжена для продавца с дополнительными сложностями и рисками. Эту сделку невозможно провести без привлечения остальных совладельцев, без отказа которых от приоритетного права выкупа сохраняется опасность отмены по суду.
Определенные риски присутствуют и у покупателя. Поэтому при выборе вариантов важно тщательно проверить чистоту предложения, чтобы впоследствии сделку не оспорили, ввиду нарушения регламента, установленного нормами действующего российского законодательства.