Банк выдаёт кредит частями. Сначала застройщику перечисляется первый транш — от 100 000 рублей до 40% суммы. Платёж в этот период минимальный: проценты начисляются только на выданную часть. Основная сумма приходит ближе к сдаче дома — тогда кредит пересчитывается на полную стоимость.

Почему это выгодно
Вы фиксируете цену квартиры сейчас, а платите символические суммы, пока дом строится. Если параллельно снимаете жильё, совокупная нагрузка заметно ниже. Средства на эскроу защищены государством, материнский капитал можно направить на первоначальный взнос.

Чем отличается от рассрочки
Кредит уже выдан и условия зафиксированы, вы можете гасить его досрочно и рефинансировать в другой банк на более выгодных условиях. А также использовать налоговый вычет с уплаченных процентов.
! Плюс – срок владения для налоговой начинается с даты первого платежа по ипотеке, пускай он даже 100 рублей в месяц!
Рассрочка — договор с застройщиком, банк не участвует, защита по 214-ФЗ ограничена. Есть риск не перейти на ипотеку или ставка вырастет, как было в 2024 году, а платеж станет непосильным.
Траншевая ипотека — полноценный банковский кредит: право собственности регистрируется сразу, квартира в залоге у банка. Больше защиты — и больше обязательств.

Досрочное погашение и рефинансирование
Гасить досрочно можно, но частичное погашение обычно ограничено суммой уже выданных траншей. Полностью закрыть или рефинансировать ипотеку — только после выдачи всех траншей.
Тонкий момент: если погашать активно на этапе минимального платежа, срок кредита сокращается, и после второго транша платёж может вырасти резко. Разумнее держать подушку и дождаться полной выдачи.

Что стоит учесть заранее
Платёж после второго транша вырастет до стандартного рыночного — это ключевой момент для бюджета. Ставка по траншевым программам обычно чуть выше базовой, страховка считается на полную сумму с первого дня. Иногда застройщик завышает цену на 5–10%, компенсируя недополученные проценты. Выбор объектов ограничен аккредитацией у банка.
Это не минусы инструмента, а условия, которые нужно учесть в расчёте. С ними схема работает предсказуемо.

Кому подойдёт
Тем, кто снимает жильё и хочет платить меньше уже сейчас; кто ждёт роста дохода в ближайшие год-два; кто планирует продать другую недвижимость и погасить часть долга; кто не проходит по льготным программам. Перед выбором объекта полезно посмотреть материалы "Ипотека на новостройку" и "О рисках сделок с недвижимостью".

Чем полезен наш опыт
Мы считаем реальную нагрузку после второго транша и сравниваем её с альтернативами — классической ипотекой и рассрочкой. Проверяем застройщика, аккредитацию, условия ДДУ и договора: сроки выдачи, порядок досрочного погашения, ответственность при просрочке. Подсказываем, когда досрочное погашение даёт выгоду, а когда создаёт риск роста платежа, и в какой момент имеет смысл выходить на рефинансирование. Сопровождаем расчёты, регистрацию залога и взаимодействие с банком и застройщиком.

Если рассматриваете траншевую ипотеку — начните с расчёта. Покажем, где схема выгодна именно в вашей ситуации.